Premiers pas sur le terrain… des investissements
Ce lundi 18 Février, dans un article paru dans L’Equipe(1), plusieurs footballeurs pros ont déclaré avoir été victimes d’une vaste escroquerie derrière leurs investissements immobiliers. La faute aux escrocs ? Sûrement, mais pas que…
Pourquoi l'immobilier ?
Investir dans l’immobilier pour s’assurer un revenu locatif régulier, tout en défiscalisant, est une bonne idée il faut le dire.
Et pas de raison que les sportifs de haut niveau s’en privent. Après tout, leur carrière est souvent courte, et il est crucial pour eux de se créer des sources de revenus extra sportifs afin d’anticiper l’après-carrière.
Mais, comme dans le foot, rien ne sert de se précipiter. On ne gagne pas un match dans les premières minutes, mais il arrive souvent de le perdre. Et placer son argent n’est finalement pas si différent. La clé est d’y aller pas à pas et de monter en puissance : apprendre d’abord à faire un plat du pied dans le petit filet (simple et efficace) avant d’envoyer une frappe du coup du pied en pleine lucarne.
Idem, il est peu recommandé d’investir dans la rénovation d’un château du 17ème siècle pour faire des économies d’impôts, avant même d’avoir acheté un T2 en centre-ville. Mais plutôt que de jeter la pierre aux victimes d’une affaire digne de la « Ligue des champions de l'escroquerie », essayons plutôt d’en tirer quelques leçons.
Car, certes, les joueurs ont été piégés dans un « système parfaitement structuré » impliquant notaires, banquiers et autres « rapaces se disant financiers », mais ils ont aussi commis quelques erreurs.
« J'avais juste à signer pour devenir propriétaire d'autres biens »
Avant de rentrer sur le terrain, il faut établir une tactique: aucune équipe n’a jamais gagné un match en se plaçant au hasard sur le terrain.
De même, investir sans déterminer un objectif et une stratégie à long terme est la meilleure façon de se laisser prendre au piège d’investissements fiscalement intéressants à court terme, mais qui se révèleront des gouffres financiers plus tard.
Bien que cela puisse être tentant, la défiscalisation ne doit jamais être la motivation principale d’un investissement - même pour un athlète ayant des revenus importants et cherchant à réduire ses impôts.
Pinel, Malraux(2) etc…, les dispositifs de défiscalisation sont nombreux et se révèlent plus ou moins efficaces mais pour bien préparer son investissement, il convient avant tout d’étudier la qualité intrinsèque du bien et de correctement structurer le financement.
A la revente, seule la qualité du bien compte peu importe qu’il y ait eu défiscalisation ou pas.
« On m'avait vendu mon appartement bien au-dessus de sa valeur »
Une étape clé de n’importe quel investissement est d’évaluer précisément les risques.
Et pour cela il faut poser les bonnes questions et s’intéresser à l’envers du décor.
Inutile d’acheter un appartement s’il est invendable à l’avenir ou si vous le payez trois fois son prix.
Dans le cas d’un investissement immobilier il faudra donc prendre en compte plusieurs critères : prix au m² et tendance de marché, rentabilité locative, emplacement (proximité commerces, transports etc..), charges et état de la copropriété, travaux/entretiens à réaliser, demande vs offre locative et gestion des locataires…
Idem pour le financement de celui-ci : Horizon et nature de l’investissement, durée de l’emprunt, taux d’intérêt, coût total de l’emprunt et frais de notaire, mensualités pendant et surtout après-carrière, prix de revente estimé de l’appartement…
Conclusion : pour qu’un investissement immobilier locatif soit réussi et devienne une véritable source de revenus complémentaires il faut anticiper la revente dès l’achat.
« Je ne m'occupais de rien, j'étais exclusivement concentré sur ma carrière. »
Investir vite, simplement et sans soucis. La promesse est belle… trop belle !
Investir sans chercher à comprendre la nature du projet est l’erreur qu’il faut éviter à tout prix. Car investir c’est décider. Décider à qui on veut confier la balle pour que celle-ci finisse en lucarne et non en touche.
Suivre un conseiller sans s’intéresser de plus près à ce qu’il présente comme « une occasion à ne pas rater », c’est pareil qu’une passe à l’aveugle dans le dos de la défense… Parfois ça paye, mais très souvent ça foire !
Lorsque vous investissez vous devez étudier la situation, prévoir exactement quelles seront les entrées et les sorties d’argent chaque mois sur la durée totale de l’investissement.
Oui mais, pas évident de suivre les pas de Zizou et devenir un expert financier en parallèle. C’est pourquoi il convient de s’entourer de professionnels.
A condition bien entendu de ne jamais déléguer totalement la gestion (partage de ses identifiants bancaires par exemple) et de demander des rapports de façon régulière chaque semestre, voire trimestre.
Le Parcours Trivela
Chez Trivela Partners, notre mission principale est de vous accompagner avec la bienveillance d'un coéquipier et de vous aider à faire vos premiers pas sur le terrain des investissements.
Ensemble, nous définissons une stratégie personnalisée à long terme, pour faire fructifier votre patrimoine, préparer votre reconversion et servir votre objectif : c’est le parcours Trivela.
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La Team Trivela
(2) Dispositif Malraux : rénovation de bâtiment ancien qui ouvre droit à une défiscalisation
